Immobilien: "Babyboomer" verkaufen ihre Häuser

Rubrik: Immobilien
Format: Spezialbericht
Autor: Sinisa Brkic (sb)

Deutschlands Immobilienmarkt steht vor einem Generationenwechsel, dessen Folgen weit über Erbschaften und einzelne Hausverkäufe hinausreichen könnten. Millionen ältere Eigentümer werden ihre Wohnsituation in den kommenden Jahren verändern, doch daraus eine unmittelbar bevorstehende Verkaufswelle oder gar einen bundesweiten Preissturz abzuleiten, wäre voreilig. Entscheidend wird sein, welche Immobilien tatsächlich auf den Markt kommen, in welchen Regionen sie liegen und in welchem Zustand sie an die nächste Generation übergehen.

Aus einem Demografiethema wird eine Immobilienfrage

Kaum ein Faktor verändert den deutschen Wohnungsmarkt so langsam und zugleich so grundlegend wie die Altersstruktur seiner Eigentümer. Die geburtenstarken Jahrgänge verfügen über einen erheblichen Teil des privaten Wohneigentums. Viele dieser Häuser wurden über Jahrzehnte selbst genutzt, häufig abbezahlt und teilweise seit ihrer Errichtung oder dem Erwerb nur schrittweise modernisiert.

Mit zunehmendem Alter verändert sich jedoch die Wohnrealität. Große Einfamilienhäuser werden für manche Eigentümer zu aufwendig, Treppen zum Problem, Garten und Instandhaltung zur Belastung. Andere ziehen in kleinere Wohnungen, wechseln in betreute Wohnformen oder bleiben bis ins hohe Alter im bisherigen Zuhause. Später kommt das Eigentum über Erbschaften an die nächste Generation.

Genau darin liegt die wirtschaftliche Bedeutung des bevorstehenden Generationenwechsels. Es geht nicht um einen einzelnen Moment, an dem plötzlich Millionen Häuser gleichzeitig angeboten werden. Es geht um einen Prozess, der sich über viele Jahre erstrecken dürfte und einzelne Regionen sehr unterschiedlich treffen kann.

Das öffentliche Interesse daran nimmt inzwischen sichtbar zu. Das Suchvolumen rund um Begriffe wie Babyboomer, Hausverkauf, Immobilienpreise und Generationenwechsel ist innerhalb kurzer Zeit von mehr als 10.000 auf über 20.000 Suchanfragen gestiegen. Die Frage, die dahintersteht, ist leicht verständlich: Kommen jetzt so viele Häuser auf den Markt, dass Käufer endlich wieder niedrigere Preise sehen?

Eine einfache Antwort darauf gibt es nicht.

Die Vorstellung von der großen Verkaufswelle greift zu kurz

Die populäre These klingt zunächst plausibel. Eine große Generation besitzt viele Immobilien, diese Generation wird älter, also müssten irgendwann sehr viele Häuser gleichzeitig verkauft werden. Daraus wiederum könnte ein deutlich größeres Angebot entstehen, das Preise unter Druck setzt.

Doch zwischen dem demografischen Ausgangspunkt und einem tatsächlichen Immobilienangebot liegen mehrere Schritte. Nicht jeder Eigentümer verkauft sein Haus im Alter. Nicht jede Immobilie gelangt nach einem Erbfall auf den freien Markt. Kinder oder Enkel können das Objekt übernehmen, selbst einziehen, vermieten oder innerhalb der Familie weitergeben.

Auch der Zeitpunkt lässt sich nicht auf wenige Jahre reduzieren. Demografische Veränderungen entwickeln sich gestaffelt. Menschen ändern ihre Wohnsituation in sehr unterschiedlichen Lebensphasen, und Erbfälle verteilen sich naturgemäß über lange Zeiträume.

Deshalb ist die derzeit kursierende Vorstellung einer kurzfristigen Verkaufswelle von vier oder fünf Millionen Immobilien nicht belastbar. Ebenso wenig lässt sich daraus ein unmittelbar bevorstehender bundesweiter Preisverfall ableiten.

Der relevante Effekt liegt woanders. Selbst wenn nur ein Teil der Immobilien tatsächlich verkauft wird, kann dieses zusätzliche Angebot lokale Märkte erheblich verändern.

Deutschland hat nicht einen Immobilienmarkt

Wer wissen will, ob der Babyboomer-Effekt Häuser günstiger macht, muss zunächst einen verbreiteten Denkfehler vermeiden. Deutschland besitzt keinen einheitlichen Immobilienmarkt. Es existieren vielmehr Hunderte lokale Märkte mit unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklungen, Einkommen, Arbeitsplätzen, Neubauquoten und Nachfragestrukturen.

In prosperierenden Städten und deren Umland trifft ein zusätzliches Angebot weiterhin auf eine große Zahl potenzieller Käufer. Dort können frei werdende Häuser vergleichsweise schnell aufgenommen werden. Besonders begehrte Lagen dürften deshalb wesentlich widerstandsfähiger gegenüber einem demografisch bedingten Angebotsanstieg sein.

Anders sieht die Lage in Regionen aus, die bereits heute Einwohner verlieren oder Schwierigkeiten haben, junge Familien zu halten. Wenn dort viele ältere Eigentümer gleichzeitig oder in enger zeitlicher Folge Immobilien abgeben, kann das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage kippen.

Dann konkurrieren nicht mehr zehn Käufer um ein Haus, sondern mehrere Verkäufer um wenige Interessenten. Für die Preisbildung ist dieser Unterschied entscheidend.

Wo der Generationenwechsel besonders spürbar werden könnte

Vorliegende Analysen zur Eigentümerstruktur deuten darauf hin, dass der Anteil älterer Immobilienbesitzer regional erheblich schwankt. Besonders in mehreren ostdeutschen Kreisen ist der Anteil der Babyboomer unter den Eigentümern hoch. Genau dort kann der demografische Effekt mit einer schwächeren Bevölkerungsentwicklung zusammentreffen.

Das bedeutet nicht, dass Ostdeutschland pauschal mit sinkenden Immobilienpreisen rechnen muss. Städte, Hochschulstandorte, wirtschaftlich starke Zentren und attraktive Regionen können sich völlig anders entwickeln als ländliche Räume wenige Kilometer entfernt. Selbst innerhalb eines Landkreises können erhebliche Unterschiede bestehen.

Für Käufer dürfte deshalb die Mikrolage noch wichtiger werden. Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Verkehrsanbindung, medizinische Versorgung, Schulen und die Entfernung zu wirtschaftlichen Zentren entscheiden darüber, ob zusätzliche Immobilienangebote auf ausreichende Nachfrage treffen.

Ein alterndes Eigentümerprofil allein macht eine Region noch nicht zum Risikomarkt. Kritisch wird die Kombination aus vielen frei werdenden Häusern und zu wenigen nachrückenden Käufern.

43 Millionen Wohnungen relativieren die großen Zahlen

Deutschlands Wohnungsbestand umfasst rund 43,1 Millionen Wohnungen. Diese Größenordnung ist wichtig, weil sie spektakulär klingende Prognosen über angeblich bevorstehende Millionenverkäufe in einen realistischeren Zusammenhang stellt.

Selbst mehrere Millionen Immobilien, die über einen langen Zeitraum ihre Eigentümer wechseln, bedeuten nicht automatisch ein plötzliches Überangebot. Entscheidend ist, wie viele Objekte innerhalb eines bestimmten Zeitraums tatsächlich zusätzlich zum normalen Marktgeschehen angeboten werden.

Der Wohnungsmarkt verarbeitet ohnehin permanent Eigentümerwechsel. Menschen ziehen um, verkaufen nach Trennungen, wechseln aus beruflichen Gründen den Wohnort, erwerben größere oder kleinere Immobilien oder geben geerbtes Eigentum ab. Der Babyboomer-Effekt kommt zu diesen Bewegungen hinzu, ersetzt sie aber nicht. Seine Bedeutung wird deshalb weniger an einer spektakulären Gesamtzahl erkennbar sein als an regionalen Verschiebungen des verfügbaren Angebots.

Erben werden zu einem entscheidenden Faktor

Eine der größten Unsicherheiten liegt bei der nächsten Generation. Wenn ein Haus vererbt wird, beginnt nicht automatisch ein Verkaufsprozess. Die Erben entscheiden, was mit der Immobilie geschieht.

Bei einem einzelnen Erben kann die Übernahme relativ einfach sein. Schwieriger wird die Situation bei mehreren Kindern oder einer größeren Erbengemeinschaft. Muss ein Miterbe ausgezahlt werden, kann ein Verkauf wirtschaftlich naheliegen. Leben sämtliche Erben bereits weit entfernt und besitzen selbst Wohneigentum, steigt ebenfalls die Wahrscheinlichkeit, dass das geerbte Haus auf den Markt kommt.

Umgekehrt kann eine Immobilie in attraktiver Lage innerhalb der Familie bleiben. Sie kann vermietet, modernisiert oder von Kindern und Enkeln selbst genutzt werden. Die tatsächliche Zahl zusätzlicher Verkaufsobjekte hängt deshalb nicht nur von der Sterblichkeit und Altersstruktur ab. Sie hängt ebenso von Familienstrukturen, Vermögensverhältnissen, Wohnorten der Erben und der wirtschaftlichen Attraktivität der jeweiligen Immobilie ab.

Das unterschätzte Problem vieler älterer Häuser

Für Käufer könnte der Generationenwechsel zwar mehr Auswahl schaffen, aber nicht zwangsläufig günstiges Wohnen. Viele Häuser, die in den kommenden Jahren ihren Eigentümer wechseln, stammen aus Bauperioden, in denen energetische Standards erheblich niedriger waren als heute.

Dach, Fenster, Dämmung, Heizungsanlage und elektrische Installationen können nach Jahrzehnten der Nutzung Investitionen verlangen. Auch Grundrisse entsprechen nicht immer den Erwartungen jüngerer Käufer. Was auf den ersten Blick wie ein günstiger Kauf erscheint, kann dadurch ein erhebliches Modernisierungsbudget erfordern.

Der Kaufpreis allein wird deshalb zu einer immer weniger aussagekräftigen Kennzahl. Entscheidend sind die Gesamtkosten bis zu einem technisch, energetisch und wohnlich zeitgemäßen Zustand. Gerade in Regionen mit schwächerer Nachfrage entsteht daraus ein schwieriges Spannungsfeld. Verkäufer orientieren sich häufig an früher erzielten Preisen oder emotionalen Wertvorstellungen, während Käufer Sanierungskosten unmittelbar vom möglichen Kaufpreis abziehen. Wo diese Vorstellungen weit auseinanderliegen, können Immobilien lange am Markt bleiben.

Der Preisnachlass könnte im Sanierungsstau stecken

Damit verändert sich auch die Frage, was künftig überhaupt als billig gelten kann. Ein Einfamilienhaus kann nominell deutlich unter den Preisen der vergangenen Boomjahre angeboten werden und dennoch kein Schnäppchen sein. Wird beispielsweise ein niedrigerer Kaufpreis durch umfangreiche Investitionen in Heizung, Dach, Fenster, Leitungen oder energetische Maßnahmen kompensiert, fällt der finanzielle Vorteil wesentlich kleiner aus. Dazu kommen Finanzierungskosten und laufende Nebenkosten.

Für ältere Bestandsimmobilien dürfte deshalb eine stärkere Spreizung der Preise entstehen. Gut modernisierte Häuser in gefragten Lagen können knapp bleiben. Unsanierte Gebäude in schwächeren Regionen könnten dagegen deutlich schwieriger zu verkaufen sein. Der demografische Wandel würde in diesem Szenario nicht den gesamten Markt nach unten ziehen. Er würde Unterschiede verschärfen.

München bleibt München

Besonders irreführend wäre die Annahme, dass eine zunehmende Zahl altersbedingt frei werdender Immobilien automatisch die hohen Preise in den deutschen Metropolen beendet. In angespannten Wohnungsmärkten hängt die Preisentwicklung weiterhin wesentlich davon ab, wie viele Menschen dort wohnen wollen und wie viel Wohnraum verfügbar ist. Wo über Jahre zu wenig gebaut wurde, kann auch ein zusätzliches Angebot aus älteren Eigentümerhaushalten auf große Nachfrage treffen. Ein Haus in guter Lage bleibt dort ein knappes Gut.

In ländlichen Regionen ohne vergleichbaren Nachfragedruck kann dieselbe Immobilie völlig anders bewertet werden. Der entscheidende Faktor ist nicht allein das Alter des Verkäufers, sondern das Verhältnis zwischen frei werdendem Bestand und zukünftiger Nachfrage. Deshalb dürfte der Generationenwechsel keine einheitliche deutsche Immobiliengeschichte hervorbringen. Er wird vielmehr Gewinner und Verlierer auf lokaler Ebene sichtbar machen.

Sollten Käufer jetzt auf fallende Preise warten?

Für Kaufinteressenten ist genau das die entscheidende Frage. Wer davon ausgeht, dass Babyboomer in den nächsten Jahren massenhaft Häuser verkaufen und deshalb bundesweit Schnäppchen entstehen, könnte jedoch auf einen Effekt warten, der in dieser Form möglicherweise nie eintritt. Preisrückgänge sind dort plausibler, wo demografischer Angebotsdruck auf geringe Nachfrage trifft. In wachsenden Regionen kann derselbe Generationenwechsel dagegen lediglich dazu führen, dass etwas mehr Auswahl entsteht, ohne dass sich das grundsätzliche Preisniveau dramatisch verändert.

Auch Zinsen, Einkommen, Neubautätigkeit, Baukosten und wirtschaftliche Entwicklung bleiben für die Immobilienpreise entscheidend. Demografie ist ein mächtiger Faktor, aber sie wirkt nicht isoliert. Eine allgemeingültige Empfehlung, heute zu kaufen oder mehrere Jahre zu warten, lässt sich daraus nicht seriös ableiten. Die sinnvollere Frage lautet, wie sich genau jener lokale Markt entwickelt, in dem eine Immobilie erworben werden soll.

Für Verkäufer beginnt eine neue Realität

Auch Eigentümer sollten den demografischen Wandel nicht unterschätzen. Wer ein älteres Haus in einer Region mit schrumpfender Bevölkerung besitzt, könnte künftig auf mehr Konkurrenz treffen.

Das spricht dafür, sich frühzeitig mit dem Zustand, der Marktgängigkeit und der zukünftigen Nutzung einer Immobilie auseinanderzusetzen. Häuser, deren Modernisierung über Jahrzehnte aufgeschoben wurde, könnten zunehmend schwieriger gegen besser sanierte Angebote bestehen. Besonders relevant wird dies für Familien, in denen die spätere Verwendung des Elternhauses ungeklärt ist. Je früher geklärt wird, ob Kinder oder andere Angehörige die Immobilie tatsächlich übernehmen wollen, desto besser lassen sich Investitionen, Verkauf oder andere Lösungen planen. Der Generationenwechsel auf dem Immobilienmarkt ist deshalb nicht nur eine Preisfrage. Er ist auch eine Vermögensfrage.

Milliarden an Vermögen wechseln die Generation

Wohneigentum gehört für viele Familien zu den größten Vermögenswerten überhaupt. Wenn Häuser über Erbschaften oder Verkäufe an die nächste Generation übergehen, verschiebt sich deshalb nicht nur Wohnraum, sondern auch Vermögen.

Für manche Erben wird das Elternhaus zur finanziellen Grundlage für eigenes Wohneigentum. Andere erhalten eine Immobilie in einer Region, in der sie selbst nicht leben wollen. Wieder andere müssen sich mit Geschwistern über Verkauf, Vermietung oder Auszahlung verständigen.

Der demografische Wandel verbindet damit Immobilienmarkt, Altersvorsorge und Vermögensverteilung. Seine Folgen reichen weit über die Frage hinaus, ob ein bestimmtes Einfamilienhaus künftig zehn oder zwanzig Prozent weniger kostet. Auch Banken, Makler, Handwerksbetriebe und Sanierungsunternehmen werden diesen Wandel spüren. Mehr Eigentümerwechsel bedeuten neue Finanzierungen, Bewertungen, Modernisierungen und Entscheidungen über den Bestand.

Ein Markt der Extreme könnte entstehen

Das wahrscheinlichste Bild ist deshalb weder der große Immobiliencrash noch ein vollkommen folgenloser Generationenwechsel. Vieles spricht vielmehr für eine stärkere regionale und qualitative Spaltung des Marktes.

Auf der einen Seite stehen attraktive Städte, wirtschaftlich stabile Regionen und modernisierte Immobilien, bei denen Nachfrage und Knappheit Preise stützen können. Auf der anderen Seite stehen alternde Regionen, schwächere Standorte und sanierungsbedürftige Häuser, für die zunehmend Käufer fehlen könnten.

Dazwischen liegt ein breites Feld von Märkten, in denen schon geringe Veränderungen des Angebots deutliche Auswirkungen haben können.

Für Immobilienkäufer eröffnet das Chancen. Aber diese Chancen entstehen nicht automatisch dort, wo heute die höchsten Preise verlangt werden. Sie können gerade in Regionen auftauchen, die bisher kaum im Mittelpunkt der öffentlichen Immobiliendebatte standen.

Der Babyboomer-Effekt kommt, nur anders als die Schlagzeile verspricht

Der Generationenwechsel im deutschen Wohneigentum ist real und wird den Immobilienmarkt über viele Jahre beschäftigen. Dass immer mehr Häuser älterer Eigentümer verkauft, vererbt oder neu genutzt werden, kann das verfügbare Angebot verändern und regional auch auf Preise drücken. Eine unmittelbar bevorstehende Verkaufswelle von Millionen Häusern ist daraus jedoch ebenso wenig abzuleiten wie ein flächendeckender Immobiliencrash. Zu unterschiedlich sind Regionen, Eigentumsverhältnisse, Familienentscheidungen und die Qualität des vorhandenen Gebäudebestands.

Die eigentliche Veränderung dürfte leiser verlaufen, aber wirtschaftlich nachhaltiger sein. Deutschlands Immobilienmarkt könnte stärker auseinanderdriften: knappe und moderne Häuser in gefragten Regionen auf der einen Seite, zunehmend schwer verkäufliche Bestände in alternden und strukturschwächeren Gebieten auf der anderen.

Für Käufer, Eigentümer und Erben beginnt damit eine Phase, in der der bundesweite Durchschnitt immer weniger erklärt. Entscheidend wird die einzelne Region, die konkrete Immobilie und die Frage, ob dort auch in zehn oder zwanzig Jahren noch genügend Menschen leben wollen, die genau dieses Haus kaufen können und kaufen wollen.